Boligkjøpekraften til en representativ lokal førstegangskjøper

Abstract

House prices have soared in urban areas over the past two decades, and significantly more than disposable income. This article calculates a purchasing power index based on maximum borrowing for representative single first-time buyers and transaction prices in 43 Norwegian municipalities between 2003 and 2019. This is called the «First-time Buyersʼ Purchasing Power Index» (FKI). This method provides multiple gains compared to simpler measures that are often used, such as price-income rates, and is also suited to regular updates. The calculations are compared with the development in actual first-time purchases and may indicate that many young people go far beyond what the limits for their own finances dictate. While a typical single first-time buyer would be able to afford 29 percent of homes sold in the six largest Norwegian cities in 2010, the corresponding figure is 7 percent of homes sold in 2019. A pro-cyclical lending practice increases maximum borrowing during boom periods and weakens maximum borrowing during bust periods. The results indicate that it is not only in Oslo where the barriers to homeownership have increased, but that the geographical spread is greater. At the same time, the great regional differences are illustrated.

Boligprisene har steget mye i urbane områder de siste to tiårene - og betydelig mer enn disponibel inntekt. Denne artikkelen beregner en kjøpekraftsindeks basert på maksimalt låneopptak for representative single førstegangskjøpere og transaksjonspriser i 43 norske kommuner mellom 2003 og 2019. Dette kalles «førstegangskjøperes kjøpekraftsindeks» (FKI). Denne metoden gir flere gevinster sammenlignet med enklere mål som ofte benyttes, som pris-inntekts rater, og egner seg samtidig til regelmessige oppdateringer. Beregningene sammenlignes med utviklingen i faktiske førstegangskjøp, og kan tyde på at mange unge strekker seg langt utover grensene for det ens egen økonomi tilsier. Mens en typisk singel førstegangskjøper ville ha råd til 29 % av solgte boliger i de seks største norske byene i 2010, er det tilsvarende tallet 7 % av solgte boliger i 2019.1 En prosyklisk utlånspraksis øker maksimalt låneopptak under boom-perioder og svekker maksimalt låneopptak under bust-perioder. Resultatene indikerer at det ikke kun er i Oslo hvor barrierene for boligeierskap har økt, men at den geografiske spredningen er større. Samtidig illustreres de store regionale forskjellene.